як відремонтувати фасад багатоквартирного будинку

Нормативи проведення капітального ремонту фасаду багатоквартирного будинку. докладне роз’яснення

Фасад будинку або будівлі — його зовнішній вигляд, обличчя споруди. Будівельні та оздоблювальні матеріали мають обмежений термін служби, знос яких збільшується під впливом навколишнього середовища. Капітальний ремонт — необхідний захід по відновленню парадного способу споруди для підтримки не тільки естетичного вигляду, але і споживчих властивостей для мешканців, шляхом усунення зовнішніх дефектів.

  1. Що входить в КР житлових будинків: перелік заходів
  2. За якими правилами виконуються роботи?
  3. Хто повинен займатися програмою оновлення?
  4. Періодичність проведення робіт
  5. Тривалість по нормативам
  6. Можливі проблеми
  7. Технічні
  8. Руйнування зовнішнього шару стін
  9. затягування термінів
  10. Сезонність
  11. Гарантія
  12. економічні
  13. Недостатнє фінансування через несплату комунальних внесків
  14. Необхідність додаткових дій, що перевищують бюджет
  15. Що відноситься до поточного оновлення МКД?

Що входить в КР житлових будинків: перелік заходів

Нормативний акт СП 368.1325800.2017 — це документ, що регламентує основні правила проектування капітального ремонту багатоквартирних блочних та панельних житлових будинків висотою до 75 м, перелік фасадних робіт, що входять в комплекс заходів, наступний:

  1. Теплоізоляція зовнішніх стін і цоколя.
  2. Ізоляція від шуму віконних і балконних прорізів.
  3. Установка склопакетів на зовнішні і внутрішні балкони.
  4. Реконструкція зовнішнього покриття балконів і лоджій, сполучних перегородок, ізоляція від вологи.
  5. Установка або реконструкція, відновлення навісів над під’їздами, балконами, вікнами верхніх поверхів, входами в підвальні і підсобні приміщення.
  6. Ремонтні заходи щодо усунення дефектів фасаду, цоколя, пожежних польотів, зовнішніх стін листових шахт, бетонних покриттів навколо будівлі, а також стоків для води.

За якими правилами виконуються роботи?

У Постанові Держбуду РФ №170 і СП 71.13330.2017 описуються правила і вимоги, що пред’являються до комплексу заходів по відновленню фасаду МКД.

Перед початком робіт з оздоблення фасадів правила встановлюють завершення наступних етапів ремонту:

  1. Монтаж будівельних і захисних конструкцій: ліси, сітчасте покриття для захисту від вологи, сонячних променів і пилу.
  2. Установка електротехнічних мереж освітлення, якщо такі передбачені проектом.
  3. Усунення міжпанельних і міжблочних швів передбаченими складами.
  4. Скління віконних прорізів і балконних прольотів.
  5. Усунення щілин між рам віконних і балконних блоків.
  6. Установка закладних елементів.
  7. Монтаж гідро- і теплоізоляції, вирівнювання поверхонь зовнішніх стін.
  8. Фіксація кріплень для систем водостоку.

Всі стадії виконуваних заходів на фасаді МКД фіксуються в спеціальному журналі прийому робіт.

Обробку проводять при середньодобовій температурі навколишнього середовища і підстави будівлі в межах від 5 до 30 градусів. Приступають до діяльності при підтримці таких значень за дві доби до початку робіт і семи діб після їх закінчення.

Якщо термометр показує менше 5 градусів, тоді правила наказують використовувати матеріали з морозостійкими компонентами і з підвищеною стійкістю до вологи.

Хто повинен займатися програмою оновлення?

Виконавцем капітального ремонту фасаду будинків виступає компанія, що іменується регіональним оператором або підрядником. Відповідно до Житлового кодексу і ФЗ від 21.07.2014 №255 такої визнається некомерційна організація, акредитована на виконання відповідного комплексу заходів, що володіє необхідними допусками і ліцензіями.

Фірми регіональних операторів створюються місцевими органами державної влади в рамках програми здійснення капітального ремонту житлового комплексу.

Підрядника вибирають мешканці на домовому зборах шляхом голосування. Реквізити обраної фірми записують в протокол. І документ відправляють в керуючу компанію.

Періодичність проведення робіт

Періодичність проведення капітального ремонту визначається за терміном нормативної експлуатації конструкцій і елементів фасаду (п.1.7, МДС 13-1.99). У документі СП 368.1325800.2017 вказані періоди мінімального ефективного використання МКД і елементів до постановки їх на капітальний ремонт.

Про те, як дізнатися за адресою, коли планується капітальний ремонт, читайте в цій статті.

Тривалість по нормативам

Відповідно до пункту 5.1 статті 189 ЖК РФ терміни на проведення заходів з відновлення й ремонту фасаду МКД встановлюють мешканці. На збори запрошуються експерти, які оцінюють необхідний обсяг заходів відповідно до нормативів. З огляду на рекомендації фахівців, мешканці проводять голосування і загальним рішенням вибирають термін. Період робіт вписується в протокол, який відправляється керуючої компанії.

Нормативний термін проведення капітального ремонту на фасаді будівлі в залежності від площі затверджений Міністерством житлово-комунального господарства Української РСР у «Нормах тривалості капітального ремонтажілих і громадських будівель і об’єктів міського благоустрою» та представлений в таблиці 1.

Таблиця 1 — Терміни відновлювальних робіт на фасаді

Площа фасаду будівлі, м2 до 500 501-1000 1001-1500 1501-2000 більше 2000
Тривалість роботи, міс 0,5 1 1,5 2 2,5

Можливі проблеми

При проведенні капітального ремонту фасаду МКД підрядник може зіткнутися з різними проблемами. Практично всі призводять до зміни плану вжитих заходів. Наслідками виступають збільшення витрат на матеріали і зміна термінів.

Технічні

Руйнування зовнішнього шару стін

Заходи щодо усунення глибоких ділянок відшарування зовнішнього шару стін регламентує Постанова Держбуду РФ №170. Покриття знімають повністю дощенту бетонної плити або цегляної кладки. При наявності випадають частин, їх прибирають і виробляють закладку з нових. Відремонтовані місця підлягають додатковій ізоляції від вологи.

затягування термінів

Дія підрядника по виконання запланованих заходів по відновленню фасаду регламентуються ЖК РФ, в якому і передбачено обов’язкове виконання всіх покладених обов’язків.

За несвоєчасне завершення капітального ремонту можуть застосовуватися заходи адміністративної та цивільної відповідальності, відшкодування неустойки за рішенням суду.

Сезонність

Планування ремонтних робіт повинно враховувати сезон і кліматичні умови навколишнього середовища, так говорять акти Постанові Держбуду РФ №170 і СП 71.13330.2017. Аналіз погоди підкріплюють даними метеослужб. У кошторису закладають відповідні матеріали, здатні витримати агресивне вплив погоди.

Непередбачене зміна погоди призводить до збільшення термінів завершення капремонту.

Гарантія

Використання підрядником неякісних матеріалів або некваліфікованих кадрів для виробництва заходів по відновленню фасаду призводить до зменшення терміну довговічності проведеного ремонту.

економічні

Недостатнє фінансування через несплату комунальних внесків

Щомісяця при сплаті нарахувань за комунальні послуги мешканці МКД зобов’язані вносити суму на капітальний ремонт. Грошові кошти акумулюються на спеціальних рахунках. Детально про формування рахунку для капремонту загального майна МКД і Фонді капітального ремонту ми розповідали в окремій статті.

Якщо до моменту початку діяльності накопиченої суми недостатньо, то мешканцями може бути проведений додатковий збір грошей. Другим варіантом вирішення проблеми виступає кредит, який платники будинку оформляють через керуючу компанію.

Госжілінспекціі визначає боржників серед платників будинку. Перелік таких відправляється керуючої компанії. Для виплати заборгованості мешканцям надається термін рівний 2 місяців. При відсутності надходження грошових коштів, рішення про способи стягнення необхідної суми приймає суд.

Необхідність додаткових дій, що перевищують бюджет

Види діяльності, не включені до кошторису, несуть додаткове навантаження на бюджет ремонту фасаду. Необхідна сума виплачується регіональним оператором з власних коштів. Але після завершення запланованих заходів, на мешканців будинку покладається обов’язок відшкодувати залишкові кошти відповідно до пункту 7, статті 182 ЖК РФ.

Що відноситься до поточного оновлення МКД?

Важливо знати, що включає в себе поточний ремонт фасаду. Згідно з постановою Держбуду №170 це роботи, пов’язані з:

  • герметизацією стиків і тріщин зовнішніх покриттів;
  • усунення дефектів дерев’яної обшивки;
  • фарбування фасадів та ліквідація невеликих ушкоджень покриття.

Поточний ремонт фасаду — це захід, що проводиться в залежності від планового капітального ремонту або фізичного зносу архітектурних елементів (частина 2.3, пункт 4). Тривалість виконавчих заходів регулюється нормативами житлово-комунального господарства (в чому відмінності капітального і поточного ремонту в МКД?).

Капітальний ремонт фасаду будинку — це результат спільної роботи мешканців і керуючої компанії. При цьому матеріальна навантаження повністю лежить на особах, які проживають в будинку. План-графік проведення комплексу заходів визначається регіональною програмою або ініціюється рішенням більшості мешканців. Законодавчими актами регламентуються список, терміни, порядок здійснення заходів з капітального ремонту фасаду.

Капітальний ремонт фасаду в багатоквартирних будинках: технологія реконструкції фасаду МКД, що це таке і що входить в перелік робіт?

Вид руйнується фасаду багатоповерхового житлового будинку викликає у мешканців занепокоєння: чому не ведеться ремонт?

За чий рахунок повинні виконуватися ремонтні роботи такого серйозного масштабу? Хто візьметься за капітальний ремонт будинку і ремонт фасаду?

Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.

Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему — звертайтеся в форму онлайн-консультанта справа або телефонуйте за телефоном 8 (800) 350-14-90. Це швидко і безкоштовно !

Що в стані фасаду свідчить про необхідність капітального ремонту?

Багато читачів запитують, ремонт фасаду будівлі — це капітальний ремонт? Все залежить від того, в якому сосотояніі знаходиться фасад будинку.

Навіть побіжного огляду буває часом досить, щоб визначити: косметичний ремонт фасаду об’єкта, що оглядається недоречний, мова може йти тільки про капітальний ремонт.

Але думка перехожого до справи не пришиєш, тому для оцінки стану обробки зовнішніх стін житлового будинку завжди збирається комісія, представлена ​​фахівцями від Регіонального оператора, а також першими особами компанії, що управляє, як представниками мешканців.

Потрібен саме капремонт фасаду житлового будинку, якщо мають місце такі дефекти:

  • зруйнована штукатурка на площі понад 35%;
  • шви між панелями або блоками оголені: утеплювач зруйнувався і розкришився, що загрожує проникненню всередину атмосферної вологи;
  • зовнішні водостічні труби, жолоби деформовані, сто призвело до порушення цілісності і попаданню дощових вод на фасад, і ін.

Такий стан зовнішньої обробки і водостічної системи вимагає термінового відновлення.

Капітальний ремонт фасаду багатоквартирних будинків: що входить в перелік робіт?

Перелік робіт не є константою, так як в кожному окремому випадку ступінь руйнування різна, а обробка зовнішніх стін виконана різними матеріалами, можуть відрізнятися і технології капітального ремонту фасаду МКД. Так як же проводиться капітальний ремонт багатоквартирного будинку і фасаду? приблизний список що підлягають виконанню робіт по ремонту фасаду при капітальному ремонті МКД можна узагальнити, і виглядає він приблизно так:

  • очищення поверхонь від пилу, штукатурки, шарів побілки або фарби;
  • закладення швів, їх тепло- і гідроізоляція;
  • штукатурка стін, нанесення шпаклівки, грунтовки, фарбування;
  • покриття поверхні стін водовідштовхувальними складами;
  • ремонт і заміна окремих ділянок водостічної системи.

Якщо стіни зовні були утеплені, то руйнується утеплювач потрібно буде відновити. Але не будемо забувати, що в кожному окремому випадку, при капітальному ремонті фасаду багатоквартирного будинку, перелік робіт може відрізнятися. Ось ми і дізналися, що входить в капітальний ремонт фасаду.

Хто виконує ремонт?

Роботи по відновленню фасаду в рамках капітального ремонту виконуються підрядником, якого називають «регіональним оператором». це підприємство не повинно бути комерційним.

Створюється ця фірма місцевими органами державної влади для реалізації програми проведення ремонтів (ФЗ від 21.07.2014 N 255). Власне, оператор може і не виконувати всі роботи своїми силами, а тільки координувати їх виконання, оплату, якість, терміни.

хто оплачує?

Капітальний ремонт фасаду в багатоквартирних будинках фінансують самі власники житлових приміщень в багатоквартирних будинках шляхом внесення щомісячних внесків. Для того, щоб було прийнято рішення про проведення робіт по впорядкуванню фасаду будинку, на зборах власників за це має проголосувати не менше 2/3 господарів житлових приміщень.

Тут же вирішують питання розміру обов’язкового платежу до фонду капремонту. Органи влади встановлюють мінімальний розмір щомісячної плати, але може бути голосуванням прийнято і більший розмір. Важливо, що прийняте більшістю рішення зобов’язані виконувати всі: І ті, хто проігнорував збори, і ті, хто спочатку не був згоден платити більшого розміру, ніж встановлена ​​владою.

Чим серйозніше внески, тим більша сума може бути акумульована на спеціальному рахунку, що позначає можливість розширення переліку робіт і доповнення його важливими і потрібними обсягами, які зроблять проживання в будинку ще більш комфортним.

Якщо зібраних грошей не вистачить на повний обсяг, то чи припинять продовжувати відновлення поверхонь стін? Ні, всі роботи, включені в затверджений кошторис, підлягають обов’язковому закінчення, а кошти оператор візьме у себе ж, але тільки із сум внесків, зібраних мешканцями інших будинків, роботи по яким заплановано пізніше.

Зрозуміло, ці кошти доведеться відшкодовувати, але мешканці ніяких незручностей відчувати не будуть: з сум щомісячних внесків, продовжуємо оплачуватися власниками квартир, буде відніматися борг, поки не погаситися повністю (ст. 169 ЖК РФ).

Про оплату капітального ремонту ми розповідали тут.

Коли громадяни можуть вимагати його проведення?

У кожному регіоні є державна програма капітальних ремонтів багатоквартирних будинків (про те, як дізнатися, які будинки включені в програму капітального ремонту багатоквартирних будинків, що якщо будівля визнана аварійною або знаходиться на гарантії, чи потрібно платити за капремонт, читайте тут, про те, де можна дізнатися перелік об’єктів житла, що входять в регіональну програму капітального ремонту багатоквартирних будинків за адресою, дізнайтеся тут).

за півроку до настання року, в якому заплановано відновлення фасаду, регіональний оператор повинен представити всю інформацію про майбутній ремонт, в тому числі і про терміни.

Вивчивши всю документацію і внісши свої пропозиції, вимоги, власники квартир передають їх оператору для коригування. Після того, як всі питання будуть вирішені, і розбіжностей не залишиться, можуть бути розпочаті дії по впровадженню плану капремонту.

Як діяти, якщо капремонт потрібен раніше?

Якщо власники вважатимуть, що якісь конструктиви підлягають негайному відновленню, то можна, не чекаючи запланованої дати, приступати, але тут виникає велике питання з фінансуванням. Доведеться на ці позапланові роботи зібрати додаткові внески понад ті, які затверджені як обов’язкові (ст. 189 ЖК). Коригування оплат буде обов’язково проведена, так що на певний час мешканців, витратилися на додатковий ремонт, від сплати внесків звільнять.

Крім коштів, потрібна також проектно-кошторисна документація, а ще хтось повинен цим займатися впритул. За рішенням цих проблем слід звернутися в свою управляючу компанію, яка від імені мешканців працює з місцевою владою і Регіональним оператором (про те, куди звертатися, якщо потрібен капітальний ремонт будинку, як його прискорити, для чого потрібна експертиза і куди скаржитися, читайте тут).

Орган місцевої адміністрації на підставі підписаного між ним і оператором договору доручає останньому виготовлення проекту та організацію проведення експертизи. Відповідно до графіка виконання робіт в найкоротші терміни, обумовлені в цьому графіку і в договорі, виконуються роботи по капремонту спільного майна мешканців (про те, чи потрібно платити внески за капітальний ремонт, якщо не укладено договір з регіональним оператором, чи можна відмовитися, читайте тут ).

Корисні поради про проектно-кошторисної документації дивіться на відео нижче:

У чому його відмінність від поточного?

Поточний ремонт фасаду включає роботи, що відносяться не до масштабного відновлення, а більше до підтримці зовнішніх поверхонь стін в нормальному стані. Зазвичай це косметичні процедури:

  • ремонт штукатурки в окремих місцях;
  • шпаклівка, грунтовка в цих місцях;
  • підфарбовування фасаду.

Капітальний ремонт фасаду багатоквартирного будинку — це нелегкий і багатовитратним працю. Але у тих власників, які постійно підтримують своє загальне майно в належному стані, кошти витрачаються більш економно: вчасно помічена і була ліквідована тріщина на фасаді не переросте в зяючу діру, на ліквідацію якої буде потрібно більше зусиль і капіталовкладень. Ось ми і дізналися, що таке капітальний ремонт фасаду багатоквартирного будинку.

Чи не знайшли відповіді на своє питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему — зателефонуйте прямо зараз:

Як правильно робиться капітальний ремонт фасаду будівлі і що в нього входить

Капітальний ремонт фасаду будівлі хвилює не тільки власників приватних будинків, але і власників приміщень у багатоквартирному будинку. Виникнення тріщин, відшарування облицювання, дефекти у водостічній системі, руйнування козирка — все це призводить до аварійного стану, виправити яке часом неможливо. Саме тому перед власниками квартир часто виникає питання: «Коли необхідний капремонт фасаду, і до кого потрібно звертатися з даного питання?».

Капітальний ремонт фасаду

Коли громадяни можуть вимагати його проведення

Основна мета регіональних програм з реконструкції будинків, що діє на державному рівні — не допустити переведення експлуатованого житла в категорію аварійного та непридатного для проживання.

Так, кожній будівлі відповідає певна дата. Державний підрядник за 6 місяців до початку капітального ремонту фасаду зобов’язаний надати власникам приміщень наступні дані:

  • список планованих робіт;
  • відповідну документацію;
  • дату початку;
  • терміни закінчення.

Далі члени активу (власники приміщень) на зборах приймають рішення, чи потребує будинок в капітальному ремонті, і розглядають можливість реалізації таких робіт. Своє рішення в вигляді протоколу і заяви вони надають представнику підрядній організації.

Як діяти, якщо капремонт потрібен раніше

У разі, коли власники квартир вважають, що капремонт доцільно здійснити раніше покладеного терміну, вони мають право вимагати його дострокового проведення.

Достроковий капремонт будівлі

Коли сума в фонді не покриває всіх витрат, то власники збирають додаткові внески. Якщо ж коштів достатньо, то наступний крок — звернення до керуючої організації. Саме вона ініціює створення комісії і доручає господрядчіку складання всієї необхідної документації.

Як визначається необхідність проведення капітального ремонту фасаду

Основний документ, який служить причиною початку капітального ремонту фасаду багатоквартирного будинку офіційний висновок спецкомісії.

її учасниками є:

  • господрядчік;
  • уповноважений працівник керуючої організації (орган влади);
  • активні члени з числа власників, призначені на загальних зборах.

Після перевірки та аналізу всіх руйнувань, комісія приймає рішення — чи потрібен капітальний ремонт або допустимо обмежитися лише поверхневим відновленням. Дане рішення не грунтується лише на власних переконаннях, а повинно відповідати нормативним документам.

Капремонт багатоквартирного будинку проводитися з дозволу комісії

Так, капітальний ремонт проводиться в тому випадку, якщо:

  • зносився утеплювач або порушені шви між плитами, що впливає на проникнення вологи на несучу стіну;
  • 35% зовнішніх стін містить руйнування зовнішнього облицювання;
  • порушена система водостоку.

Згідно з результатами обстеження зовнішніх стін, комісія виносить на обговорення, які капітальні роботи потрібно здійснити в залежності від характеру і ступеня руйнувань.

Чим відрізняється капітальний ремонт від поточного

розрізняють два види ремонту:

  • капітальний;
  • поточний.

По суті, обидва з них призначені для виправлення дефектів. Проте, поточний ремонт це лише заходи з підтримки зовнішніх стін будівлі в належному технічному стані — мийка стін, своєчасна реставрація дірок і відколів, усунення цвілі і іржі, грунтовка і часткова фарбування, оштукатурювання невеликої ділянки стіни. Що стосується капітального, то це широкий обсяг робіт, які відрізняються складністю і не обмежуються лише поверхневої реставрацією.

Відмінності поточного і капітального ремонту

Які роботи входять в капітальний ремонт фасаду багатоквартирного будинку

Власники квартир часто задають питання: «Що входить в капітальний ремонт фасаду?».

Це досить об’ємний комплекс заходів:

  • видалення старої штукатурки;
  • очищення стін від іржі, грибка, нальоту, забруднень, цвілі;
  • усунення щілин, пробоїн, дір і відколів;
  • покриття стін ґрунтовкою глибокого проникнення з антисептичними властивостями;
  • заміна труб водовідливу, усунення протікань;
  • відновлення теплоізоляції;
  • декоративне облицювання;
  • ремонт інших елементів, які потребують відновлення.

Хто виконує ремонт

Будь-яке багатоквартирне будівля закріплено за відповідною керуючою організацією. Саме вона укладає договір з державними підрядниками, які і виконують капітальний ремонт фасадів будинків.

Власники приміщень можуть відмовитися від одного виконавця і обрати іншого. Крім того, для генпідрядників існують вимоги:

  • наявність повноважень та допуску на виконання подібних робіт;
  • це повинна бути некомерційна організація.

При невідповідності хоча б одного пункту, підрядник не допускається до виконання будівництва.

хто оплачує

Власники приміщень щомісяця вносять до фонду будинку певну суму (внески). Мінімальний розмір таких платежів встановлюють, як правило, органи влади.

Оплата капітального відновлення зовнішніх стін, власне, і відбувається з цих вкладених коштів. За добровільної ініціативи власників щомісячні платежі можуть бути збільшені. Подібна пропозиція обговорюється на загальних зборах, де за допомогою голосування враховується думка кожного. У разі, якщо число голосів «за» перевищила 2/3 від загальної кількості голосуючих, то рішення вважається узгодженим. Важливо, що виконувати його зобов’язані всі — і ті, хто був відсутній на зборах, і ті, хто був проти.

Ремонт фасаду правила СНиП

Умови СНиП увазі обов’язкові попередні заходи:

  • забезпечення повної непроникності рідин (герметичності) стін, усунення течі, гідроізоляція фасаду;
  • теплоізоляція стін;
  • заміна віконних і дверних блоків.

Також в СНиП зазначено, що штукатурна і фінішна облицювання будівлі виконується тільки до початку установки водостічних труб. Ще однією особливістю правил є складання проекту виконання робіт (ППР).

Даний документ повинен строго відповідати вимогам, що пред’являються до капітального ремонту дефектних ділянок фасадів будівлі.

Технологія ремонту фасаду

Обов’язковою процедурою перед початком будівельних робіт є складання проекту і кошторисів, які відповідають специфіці Сніпа.

При складанні враховують:

  • усунення дефектів в водостічних системах;
  • допустимість впровадження інновацій і поліпшених спецтехнологій;
  • експлуатацію тільки екологічно чистих будматеріалів з маркуванням «НГ».

Так, порядок дій включає наступні етапи:

  • поверхневий аналіз і виявлення дефектів фасаду;
  • очищення стін від пилу, сміття, старої штукатурки;
  • оштукатурювання;
  • грунтовка;
  • утеплення;
  • декоративне облицювання фасаду.

Види і способи ремонту фасадів будівель

Найпоширеніший спосіб реставрації будинків — створення вентильованого фасаду. У деяких випадках проводиться додаткова теплоізоляція стін різними утеплювачами. При оштукатурюванні стін можуть застосовуватися різні лакофарбові покриття на основі силікону. Головна умова — абсолютна безпека матеріалів.

З огляду на складність конструкції, можуть застосовуватися такі види обробки:

Сайдингу приділяється особлива увага, адже з його допомогою можна не тільки приховати нерівності стін, але і надати будинку привабливий зовнішній вигляд.

Ссылка на основную публикацию